Kako i kada je najbolje prenijeti vlasništvo nad nekretninom na potomke?

Kod prenosa imovine sa roditelja na djecu, pravi izbor zavisi od toga šta je roditelju najvažnije:
• da zadrži punu kontrolu nad imovinom do smrti,
• da obezbijedi njegu i izdržavanje do kraja života,
• da odmah prenese imovinu bez naknade i obaveze
• da izbjegne buduće sporove među djecom,
• da minimizira poreze,
• ili da zaštiti imovinu od zahtjeva nužnih nasljednika.
1. Ugovor o doživotnom izdržavanju
Ovo je obično najbolji instrument kada roditelj želi sigurnost da će neko zaista brinuti o njemu.
Prednosti:
• dijete ima jasnu obavezu izdržavanja;
• ako obaveze ne izvršava, ugovor se može raskinuti;
• imovina koja je predmet ugovora ne ulazi u ostavinsku masu;
• drugi nasljednici uglavnom ne mogu tražiti nužni dio iz te imovine jer nije predmet nasljeđivanja.
• Prenos vlasništva nakon smrti
Na šta roditelj treba posebno paziti:
• obaveze izdržavanja moraju biti veoma detaljno opisane;
• ugovor mora biti u formi notarski obrađene isprave;
• poželjno je upisati odgovarajuću zabilježbu u zemljišnim knjigama
• moguć raskid zbog neispunjavanja obaveza
2. Ugovor o poklonu
Najjednostavniji instrument.
Prednosti:
• jednostavan prenos;
• dijete odmah postaje vlasnik. (vlasništvo prelazi odmah)
Nedostaci:
• roditelj gubi kontrolu nad imovinom;
• dijete može raspolagati nekretninom (osim ako nisu ugovorena određena ograničenja);
• opoziv poklona moguć je samo u izuzetnim slučajevima (gruba nezahvalnost i drugi zakonski razlozi);
• Imovina obuhvaćena ugovorom o poklonu ne ulazi u ostavinu
• poklon dat nasljedniku može se uračunavati u njegov nasljedni dio, a u određenim situacijama može biti relevantan i kod zaštite nužnog dijela drugih nasljednika.
• Ako roditelj želi nastaviti živjeti u stanu ili kući, preporučljivo je ugovoriti pravo plodouživanja ili pravo stanovanja.
3. Ugovor o raspodjeli imovine za života
Ovo je neopravdano najrjeđe u praksi korišten instrument.
Njegova svrha je da roditelj za života podijeli imovinu među potomcima, uz saglasnost svih.
Najveće prednosti:
• vlasništvo prelazi odmah
• svi znaju šta kome pripada;
• značajno se smanjuje mogućnost budućih sporova;
• ostavinski postupak jednostavan.
• ako svi potomci učestvuju i prihvate raspodjelu, kasnije je veoma teško osporavati takvu podjelu.
• Imovina obuhvaćena ugovorom ne ulazi u ostavinu
Nedostatak: Ako neki potomak nije učestvovao, posljedice mogu biti drugačije, naročito u vezi s njegovim nužnim dijelom.

4. Testament
Najfleksibilniji instrument.
Prednosti:
• roditelj ostaje vlasnik do smrti;
• može ga mijenjati koliko god puta želi. , dok je ostavilac poslovno sposoban
Nedostaci:
• uvijek se vodi ostavinski postupak, ulazi u ostavinu
• postoji mogućnost osporavanja;
• ne može isključiti pravo nužnih nasljednika osim u zakonom propisanim slučajevima.

Troškovi prenosa vlasništva na nepokretnosti sa roditelja na dijete

Kada roditelj želi prenijeti vlasništvo nad nepokretnošću na dijete, osim izbora odgovarajućeg pravnog osnova (ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o ustupanju i raspodjeli imovine za života ili testament), važno je znati i koje troškove takav prenos može podrazumijevati.
Kada je u pitanju porez, ne postoji jedinstveno pravilo jer plaćanje poreskih obaveza zavisi od načina na koji se stiče nepokretnost, kao i od važećih propisa mjesta u kom se nalazi nepokretnost, u trenutku zaključenja ugovora ili provođenja ostavinskog postupka. U praksi su prenosi između roditelja i djece poreski povoljniji nego između nesrodnika, ali konkretno oslobođenje zavisi od vrste prenosa i primjenjivih propisa, zato je uvijek preporuka provjeriti važeće propise.
Za razliku od testamentarnog nasljeđivanja, ili ugovora o poklonu i ugovora o ustupanju i raspodjeli imovine za života, ugovor o doživotnom izdržavanju je teretni (naplatni) ugovor, jer se imovina stiče kao naknada za obavezu izdržavanja. Zbog toga se njegov poreski tretman razlikuje od besteretnih prenosa imovine, pa obaveza i eventualna oslobođenja zavise od mjesta u kojem se nepokretnost nalazi, a i od vremenskog trajanja izvršavanja obaveza iz ugovora.
Pored toga, troškovi mogu obuhvatiti:
• Troškove izrade i ovjere ugovora - notarske obrade, u zavisnosti od vrste ugovora, vrijednosti nekretnine i važećih propisa u mjestu u kom se nekretnina nalazi;
• Naknade za upis prava vlasništva u javne evidencije;
• Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije.
• Dodatne administrativne troškove (punomoći, ovjerene kopije i sl.)

Važno je imati u vidu da najjeftiniji način prenosa nije uvijek i najpovoljniji. Prilikom izbora pravnog osnova prenosa vlasništva treba sagledati ne samo trenutne troškove, već i dugoročne pravne i poreske posljedice, mogućnost osporavanja, zaštitu roditelja i uticaj na buduće nasljedne odnose.

Odricanje od odgovornosti
Ovaj tekst ima isključivo informativni karakter i predstavlja opšte informacije o mogućim troškovima prenosa vlasništva. Propisi i praksa mogu se razlikovati u zavisnosti od konkretnog slučaja i mjesta gdje se nepokretnost nalazi. Zbog toga se prije donošenja odluke preporučuje provjera važećih propisa i pribavljanje stručnog mišljenja za konkretnu situaciju.